Cos'è la procedura DOCFA e perché è così importante
Il DOCFA è la procedura con cui un Tecnico dichiara al Catasto una nuova unità immobiliare o una variazione. Cos'è, quando è obbligatoria, tempi, costi e sanzioni.
Ogni volta che un immobile nasce, cambia forma o cambia funzione, il Catasto deve saperlo. Lo strumento con cui glielo si comunica ha un nome che compare spesso nei preventivi di un geometra ma che quasi nessun proprietario sa decifrare: DOCFA. È una procedura tecnica, riservata ai professionisti, che però ha effetti molto concreti sulla vita di chi possiede casa: determina quanto si paga di IMU, decide se un rogito può andare a buon fine e stabilisce se la planimetria depositata racconta la verità o una casa che non esiste più.
Che cos'è la procedura DOCFA
DOCFA è l'acronimo di DOcumenti CAtasto FAbbricati. È il programma (software) dell'Agenzia delle Entrate con cui un Tecnico abilitato compila e trasmette al Catasto Fabbricati il modello di "Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana", cioè la dichiarazione con cui si registra una nuova unità immobiliare oppure si aggiorna una unità già censita.
Nasce con il decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, il regolamento che ha avviato l'automazione delle procedure catastali, ed è entrato nell'uso corrente dal 1996. Da allora ha sostituito completamente le vecchie denunce cartacee.
Tre precisazioni per capire di cosa stiamo parlando:
Non è un modulo che il proprietario può compilare da sé. L'obbligo di dichiarazione è a carico degli intestatari dell'immobile, ma l'atto di aggiornamento deve essere predisposto da un
professionista tecnico abilitato e iscritto all'albo
: geometra, architetto, ingegnere, perito edile, dottore agronomo e forestale, perito agrario (quest'ultimo limitatamente ai fabbricati rurali).
Riguarda i fabbricati, non i terreni. Per i terreni e per le modifiche cartografiche delle particelle si usa una procedura diversa, il Pregeo. Spesso le due cose viaggiano insieme: una nuova costruzione richiede prima il Pregeo per far comparire il fabbricato in mappa e poi il DOCFA per censire le unità.
Si trasmette solo per via telematica. Dal 1° giugno 2015 l'invio degli atti di aggiornamento catastale avviene obbligatoriamente attraverso la piattaforma Sister dell'Agenzia delle Entrate, con firma digitale del Tecnico redattore. Il software è scaricabile gratuitamente, ma serve un'abilitazione specifica per presentare i documenti.
A Trento e Bolzano i servizi catastali sono gestiti dalle rispettive Province autonome, con portali e regole proprie.
Perché è così importante
Un adempimento tecnico che sembra riguardare solo il rapporto tra un professionista e un ufficio pubblico produce in realtà tre effetti che toccano direttamente il proprietario.
1. Determina la rendita catastale, cioè quanto si paga. Nel DOCFA il Tecnico non si limita a disegnare: propone una categoria, una classe e una consistenza, dalle quali discende la rendita catastale. La rendita è la base di calcolo dell'IMU, del valore catastale usato nelle compravendite e nelle successioni, di alcune imposte d'atto e di altri parametri come l'ISEE. Un classamento sbagliato — in eccesso o in difetto — si trascina per anni.
2. Decide se una compravendita può chiudersi. Nell'atto di trasferimento di un fabbricato già censito, l'art. 29 comma 1-bis della L. 52/1985 richiede che siano indicati i dati catastali e il riferimento alla planimetria depositata, con dichiarazione di conformità allo stato di fatto. Se la planimetria in atti mostra una casa diversa da quella reale, il Notaio in genere non procede finché il quadro non viene allineato: e per allinearlo serve un DOCFA. Lo stesso vale, nella pratica, per le banche in istruttoria di mutuo, che confrontano la planimetria catastale con il rilievo del perito.
3. È un obbligo di legge con un termine breve. La dichiarazione va presentata entro 30 giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati, oppure dalla data della variazione nello stato per le unità già censite (art. 28 del R.D.L. 652/1939). Superato il termine, la pratica è tardiva e scattano le sanzioni.
Quando serve una pratica DOCFA
Le casistiche più frequenti:
Nuova costruzione o immobile mai censito — è l'accatastamento, cioè la prima iscrizione in Catasto.
Ultimazione di un fabbricato in corso di costruzione — l'unità è in categoria F/3 e a fine lavori va aggiornata con categoria definitiva e rendita.
Ampliamento o sopraelevazione — aumenta la superficie o il volume dell'unità.
Frazionamento — una unità viene suddivisa in due o più unità autonome.
Fusione — due o più unità confinanti diventano una sola.
Diversa distribuzione degli spazi interni — spostamento di tramezzi, apertura o chiusura di porte, nuova disposizione dei vani. Vale anche quando la superficie complessiva non cambia.
Cambio di destinazione d'uso — il passaggio da una categoria catastale a un'altra.
Demolizione o immobile non più esistente — per non continuare a pagare imposte su un bene che non c'è più.
Variazione dei dati toponomastici — quando cambia l'indirizzo registrato.
Planimetria mancante o smarrita negli archivi — si presenta il DOCFA per reinserirla.
Dopo interventi rilevanti agevolati, in particolare con il Superbonus, quando i lavori incidono in modo significativo sul valore dell'immobile: in alcuni casi l'Agenzia delle Entrate invia lettere di compliance per chiedere l'aggiornamento della rendita.
Un criterio pratico per orientarsi: se dopo l'intervento la casa non è più quella disegnata nella planimetria depositata al Catasto, il DOCFA quasi certamente serve.
Consulta la pagina dei Servizi Domodeus per capire cosa possiamo fare per te.
Cosa contiene una pratica DOCFA
Un atto di aggiornamento completo è composto, in genere, da:
i modelli di dichiarazione — modello 1N per le unità delle categorie ordinarie (gruppi A, B e C), modello 2N per le categorie speciali e particolari (gruppi D ed E), ciascuno in due parti;
la planimetria dell'unità immobiliare, redatta secondo le specifiche catastali;
l'elaborato planimetrico e l'elenco dei subalterni, obbligatori quando il fabbricato comprende più unità immobiliari;
la causale della variazione e la relazione tecnica, che spiegano cosa è cambiato e perché;
la proposta di classamento e di rendita formulata dal Tecnico;
i dati identificativi del Tecnico redattore e la sua firma digitale.
Il Tecnico che firma si assume la responsabilità di quanto dichiarato: è un dato che vale la pena tenere presente quando si sceglie a chi affidare l'incarico.
Incarico al Tecnico. Il proprietario (o uno dei titolari di diritti reali) affida l'incarico a un professionista abilitato.
Verifica documentale. Il Tecnico recupera la visura catastale e la planimetria depositata, e le confronta con il titolo edilizio con cui i lavori sono stati eseguiti. Quando la documentazione comunale manca o è incompleta, si avvia l'Accesso agli Atti.
Sopralluogo e rilievo. Serve a fotografare lo stato di fatto reale, che è ciò che va dichiarato.
Compilazione del DOCFA. Il Tecnico redige i modelli, disegna la planimetria aggiornata e formula la proposta di classamento e rendita.
Autoliquidazione dei tributi e invio telematico. Il documento viene firmato digitalmente e trasmesso tramite Sister.
Protocollazione e registrazione. Superati i controlli di accettazione, l'atto viene registrato in banca dati e l'Ufficio rilascia la ricevuta con il numero di protocollo.
Eventuali controlli di merito. L'Agenzia può verificare successivamente quanto dichiarato.
Su questo ultimo punto vale la pena soffermarsi. Il classamento indicato nel DOCFA ha natura di proposta: viene iscritto subito in banca dati ed è efficace nell'immediato, ma l'Agenzia delle Entrate può rettificarlo entro dodici mesi dalla protocollazione. Le rettifiche d'ufficio vengono notificate agli intestatari e, se si ritengono infondate, sono impugnabili davanti alla Corte di giustizia tributaria competente per territorio, nei termini indicati nell'atto notificato. Significa che una proposta di rendita fatta con leggerezza può tornare indietro con un accertamento a distanza di mesi.
Tempi, tributi e sanzioni
Il termine è di 30 giorni, come detto sopra.
I tributi dovuti all'Agenzia sono definiti dal D.Lgs. 347/1990 e successive modifiche: è previsto il versamento di 70 euro per ogni immobile oggetto di autonomo censimento al Catasto Fabbricati derivato da dichiarazione di nuova costruzione o di variazione, sia per le categorie a destinazione ordinaria, speciale o particolare sia per quelle censite senza rendita. Sono tributi autoliquidati dal Tecnico in fase di invio.
L'onorario del Tecnico non è invece standardizzabile: dipende dalla complessità del caso, dal numero di unità coinvolte, dalla necessità o meno di un rilievo, dallo stato della documentazione disponibile e dall'eventuale ricostruzione della storia edilizia dell'immobile. Un DOCFA su un appartamento con planimetria e titolo edilizio già in mano al proprietario è un lavoro; un DOCFA su un immobile con documentazione lacunosa da recuperare in Comune è un altro.
Le sanzioni per omessa o tardiva dichiarazione sono previste dall'art. 31 del R.D.L. 652/1939 e, per effetto della quadruplicazione disposta dal D.Lgs. 23/2011, vanno da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 8.264 euro per unità immobiliare. Chi si accorge del ritardo prima di ricevere una contestazione può in genere regolarizzare con il ravvedimento operoso, che riduce la sanzione in misura crescente a seconda di quanto tempo è passato: è la ragione per cui, davanti a un DOCFA dimenticato, conviene muoversi prima che se ne accorga l'Ufficio.
Quando la pratica richiede l'Accesso agli Atti, va messo in conto che i tempi di risposta del Comune possono variare da pochi giorni a più di 30 giorni a seconda del Comune.
Cosa il DOCFA non fa
È il malinteso più diffuso e vale la pena essere espliciti: il DOCFA non sana le difformità edilizie. La disciplina catastale e quella urbanistico-edilizia sono autonome. Aggiornare la planimetria al Catasto allinea la banca dati fiscale allo stato di fatto, ma non trasforma in legittimo un intervento realizzato senza titolo o in difformità da esso. Un immobile può avere un catasto perfettamente aggiornato ed essere comunque irregolare dal punto di vista urbanistico.
Anzi, presentare un DOCFA che fotografa uno stato di fatto difforme dal titolo edilizio senza affrontare il problema a monte può, in alcuni casi, rendere la difformità più evidente. Per capire se le due dimensioni coincidono serve un'altra verifica: la Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale, che confronta lo stato di fatto sia con gli atti del Catasto sia con quelli del Comune.
La procedura DOCFA con Domodeus
Su Domodeus le pratiche che passano dal DOCFA sono inquadrate come servizi a 2 step, perché prima di dire quanto costa un lavoro bisogna capire di quale lavoro si tratta:
Analisi Preliminare — un Tecnico della Rete esamina la situazione catastale ed edilizia dell'immobile, effettua il sopralluogo e, se necessario, avvia l'Accesso agli Atti in Comune. Su questa base viene elaborato il preventivo definitivo, calibrato sul quadro reale e non su una media.
Esecuzione dell'Incarico — il Tecnico predispone il DOCFA, lo trasmette all'Agenzia delle Entrate e consegna la documentazione finale, che viene archiviata automaticamente nel Fascicolo Digitale dell'Immobile.
Se la pratica rientra in una tipologia standardizzata — accatastamento, frazionamento, fusione — nel Catalogo dei Servizi Tecnici trovi il servizio dedicato, con un percorso ottimizzato. Se invece non sai ancora quale pratica ti serve, il servizio di Variazione Catastale è il punto di partenza: l'Analisi Preliminare esiste esattamente per rispondere a questa domanda.
Laureato in Scienze Ambientali, ha lavorato presso studi tecnici di ingegneria, geologia e in ambito energetico e ambientale. Appassionato di tecnologie, informatica, scrittura, musica. Lavora nel Gruppo Immobilgreen dal 2017.
Cos'è la procedura DOCFA e perché è così importante | Blog Domodeus
