Decreto Salva Casa: cos'è, cosa permette di sanare e come funziona nel 2026
Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha cambiato le regole per regolarizzare le piccole difformità edilizie: tolleranze ampliate, accertamento di conformità semplificato, stato legittimo più snello. Guida pratica aggiornata.
Il Decreto Salva Casa è il provvedimento con cui il legislatore ha riscritto numerose regole del Testo Unico dell'Edilizia per facilitare la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie che, in Italia, affliggono una parte importante del patrimonio immobiliare. Il riferimento normativo è il DL 29 maggio 2024 n. 69, convertito con modificazioni nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, che ha modificato in più punti il DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Va chiarito subito un punto, perché è la prima domanda che si pongono in molti: il Salva Casa non è un condono edilizio. Non consente di sanare costruzioni interamente abusive né di legittimare interventi realizzati in zone vincolate senza alcun titolo. Il suo obiettivo è più circoscritto, ma estremamente utile per la maggioranza dei proprietari: rendere più gestibili le lievi difformità — quelle piccole irregolarità che, fino a ieri, potevano bloccare una compravendita, un mutuo o un intervento di ristrutturazione.
Per chi è davvero pensato il Salva Casa
Il caso tipico è quello di un appartamento costruito decenni fa, su cui negli anni sono stati fatti piccoli interventi interni — un tramezzo spostato, un bagno aggiunto, una finestra modificata — senza aggiornare i titoli edilizi in Comune né la
. Situazioni del genere sono frequentissime nel patrimonio immobiliare italiano e producono lo stesso effetto: l'immobile risulta in
difformità
e, al momento di venderlo, mutuarlo o ristrutturarlo, emerge il problema.
Il Salva Casa offre nuovi strumenti per affrontare queste situazioni in modo più rapido e prevedibile rispetto al passato. Tipicamente entra in gioco quando si tratta di:
Vendere un immobile in presenza di piccole difformità rispetto al progetto originario o alla planimetria catastale;
Ottenere un mutuo su un'unità che la banca segnala come non perfettamente regolare;
Avviare una ristrutturazione su un immobile che presenta difformità rispetto ai titoli edilizi: senza aver prima sistemato il quadro, la nuova pratica edilizia non può essere depositata;
Accedere ai bonus edilizi, che presuppongono la legittimità urbanistica dell'immobile;
Gestire una successione o una donazione volendo dare al passaggio di proprietà un quadro documentale ordinato.
Le quattro novità principali per i proprietari
Le modifiche introdotte dal Salva Casa sono numerose e tecniche, ma se ne possono identificare quattro che hanno l'impatto più diretto sulla vita di un proprietario:
Tolleranze costruttive ampliate (art. 34-bis): per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 le percentuali di scostamento tollerate sono state aumentate, in funzione della superficie utile;
Accertamento di conformità semplificato (nuovo art. 36-bis): una procedura di sanatoria più flessibile per le parziali difformità e le variazioni essenziali;
Stato legittimo più snello (art. 9-bis): non è più necessario ricostruire l'intera storia edilizia per dimostrare la legittimità di un immobile;
Cambi di destinazione d'uso ed edilizia libera ampliati: più semplice cambiare l'uso di un immobile e più ampio l'elenco degli interventi che si possono fare senza titolo edilizio.
Vediamole una per una.
Tolleranze costruttive ampliate (art. 34-bis)
Le tolleranze costruttive sono i piccoli scostamenti tra il progetto approvato e ciò che è stato effettivamente realizzato — su altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri. La regola generale resta quella del 2%, ma il Salva Casa, con il nuovo comma 1-bis dell'art. 34-bis del DPR 380/2001, ha ampliato le soglie per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, differenziandole in base alla superficie utile dell'unità immobiliare:
Superficie inferiore a 60 m² — tolleranza fino al 6%;
Superficie tra 60 e 100 m² — tolleranza fino al 5%;
Superficie tra 100 e 300 m² — tolleranza fino al 4%;
Superficie tra 300 e 500 m² — tolleranza fino al 3%;
Superficie oltre 500 m² — tolleranza fino al 2%.
In pratica, un appartamento di 80 m² con uno scostamento del 4% rispetto al progetto — una parete spostata di qualche decina di centimetri, un bagno leggermente più grande — oggi può rientrare nella tolleranza e non costituisce più violazione edilizia. Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 continua invece ad applicarsi la soglia ordinaria del 2%.
Il Salva Casa è intervenuto anche sulle cosiddette tolleranze esecutive (commi 2 e 2-bis dell'art. 34-bis): irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti e opere interne, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, errori progettuali corretti in cantiere. Si tratta di discordanze che, se non incidono sull'agibilità e sulla disciplina urbanistica, non costituiscono violazione edilizia e vanno dichiarate dal Tecnico abilitato in sede di compravendita o pratica edilizia.
Importante: le tolleranze non si applicano agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali (D.Lgs. 42/2004), per i quali resta il regime ordinario.
Accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis)
Il cuore del Salva Casa è il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001, che introduce una procedura di sanatoria parallela e più flessibile rispetto all'accertamento di conformità ordinario (art. 36). Si applica a tre fattispecie:
Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
Variazioni essenziali (come definite dall'art. 32 del TUE);
Interventi realizzati in assenza di SCIA o in difformità dalla SCIA.
La novità più rilevante è il superamento della cosiddetta doppia conformità nella sua versione rigida. Fino a prima del Salva Casa, per sanare un intervento occorreva dimostrare che l'opera fosse conforme alla normativa vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria: un requisito spesso impossibile da soddisfare per immobili costruiti decenni fa, perché le norme urbanistiche cambiano nel tempo. L'art. 36-bis introduce una doppia conformità attenuata: l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione e alla disciplina edilizia vigente al momento della domanda. È una semplificazione che apre la strada alla regolarizzazione di moltissime situazioni prima bloccate.
Sul piano procedurale, il Salva Casa ha rafforzato il meccanismo del silenzio-assenso: se il Comune non si pronuncia entro 45 giorni dalla domanda di permesso in sanatoria (30 giorni per la SCIA in sanatoria, 30 giorni per la CILA tardiva), la pratica si intende accolta. Restano fuori da questo automatismo gli immobili soggetti a vincoli paesaggistici o ambientali, per i quali sono comunque richiesti i pareri degli enti competenti.
Sul piano economico, le sanzioni previste dall'art. 36-bis variano in funzione della tipologia di opera e del suo impatto, in genere in una forbice tra 1.032 e 30.984 euro. Per la CILA tardiva (lavori di edilizia libera eseguiti senza preventiva comunicazione) la sanzione è fissa a 1.000 euro, che scendono a 333 euro se la pratica viene presentata a lavori ancora in corso.
Stato legittimo più snello (art. 9-bis)
Il Salva Casa è intervenuto anche sulla nozione di stato legittimo dell'immobile, contenuta nell'art. 9-bis del Testo Unico Edilizia. Prima della riforma, per dimostrare la legittimità di un immobile occorreva ricostruirne l'intera storia edilizia, partendo dal titolo originario fino all'ultimo intervento — un'operazione lunga e costosa, soprattutto per immobili degli anni Cinquanta o Sessanta.
Con la riformulazione introdotta dal Salva Casa, lo stato legittimo può essere attestato in via alternativa attraverso uno qualsiasi tra il titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione e quello che ha legittimato l'ultimo intervento edilizio, integrati con i titoli successivi e con le eventuali sanatorie e tolleranze. Per molti immobili datati è una semplificazione enorme.
Sempre nell'art. 9-bis è stato inserito il principio dell'autonomia tra parti comuni e proprietà esclusive: le eventuali difformità delle parti comuni di un condominio non pregiudicano lo stato legittimo dei singoli appartamenti, e viceversa. È un cambiamento di grande impatto pratico per chi vive in un condominio, perché evita che irregolarità su scale, facciate o cortili blocchino la commerciabilità del singolo immobile.
Le altre semplificazioni
Il Salva Casa interviene anche su altri aspetti che vale la pena conoscere:
Cambio di destinazione d'uso semplificato (art. 23-ter): è stato reso più agevole il passaggio tra categorie funzionali — residenziale, commerciale, ricettivo, direzionale — alle condizioni e nei limiti previsti dalla normativa regionale e dagli strumenti urbanistici comunali;
Recupero dei sottotetti e mini-alloggi: ridotte le superfici minime per i monolocali (20 m² per una persona, 28 m² per due) e l'altezza interna minima (2,40 m anziché 2,70 m), per favorire il recupero abitativo dei sottotetti;
Edilizia libera ampliata (art. 6): sono entrati nell'elenco degli interventi eseguibili senza titolo edilizio, a determinate condizioni, le vetrate panoramiche amovibili (VePA) e le pergotende — purché non creino nuovo volume o spazio stabilmente chiuso;
Sanatoria paesaggistica allargata: è oggi possibile, a certe condizioni, ottenere l'autorizzazione paesaggistica postuma anche per interventi che comportano un aumento di volume, se si tratta di difformità parziali e l'autorità competente li ritiene compatibili con i vincoli.
Il ruolo del Tecnico nella pratica Salva Casa
Il Salva Casa ha ampliato gli strumenti a disposizione, ma ha anche elevato la responsabilità del Tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). È il Tecnico a dover dimostrare con prove documentali l'epoca delle opere, a inquadrare correttamente la difformità (tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale o abuso non sanabile) e a scegliere lo strumento giusto: dichiarazione di tolleranza, accertamento di conformità ordinario ex art. 36, accertamento semplificato ex art. 36-bis, CILA o SCIA in sanatoria.
Per questo motivo, il primo passo per chi sospetta di avere difformità è chiedere a un Tecnico una verifica di regolarità — tipicamente una Relazione di Regolarità Edilizia o una Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale — che fotografi la situazione reale dell'immobile, confrontandola con i titoli edilizi depositati in Comune e con i dati catastali. Da quella fotografia si capisce se ci sono difformità, di che tipo, e quale strumento conviene attivare.
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Cosa il Salva Casa non può sanare
Il Salva Casa non è uno strumento generalizzato di condono. Restano fuori dal suo perimetro:
Le opere realizzate in totale assenza di titolo edilizio (edifici costruiti da zero senza alcuna autorizzazione);
Gli abusi realizzati in aree non edificabili o in zone dove la normativa urbanistica vigente non consente quel tipo di intervento;
Le opere su immobili sottoposti a vincoli paesaggistici o culturali quando non rispettano le prescrizioni del vincolo, con esclusione dei casi specifici in cui la compatibilità paesaggistica può essere riconosciuta a posteriori;
Le strutture non conformi alle norme antisismiche nelle zone sismiche di prima e seconda categoria.
Stabilire con certezza se una difformità rientra o meno nel perimetro del Salva Casa è una valutazione che spetta al Tecnico sulla base del singolo caso concreto, della normativa nazionale e di quella regionale e comunale applicabile. Non sono valutazioni che si possono fare a tavolino senza un sopralluogo.
Come si avvia un percorso Salva Casa
Per un proprietario che sospetta di avere difformità — oppure che lo scopre quando un Notaio o una banca gli chiedono documenti — il percorso operativo si articola in alcuni passaggi:
Verifica iniziale dell'immobile: un Tecnico incaricato confronta la documentazione catastale, i titoli edilizi depositati in Comune e lo stato di fatto rilevato con sopralluogo. È il punto di partenza di qualunque pratica;
Accesso agli Atti: se i titoli edilizi storici non sono già disponibili, il Tecnico li recupera in Comune. Per immobili datati questo è spesso un passaggio obbligato;
Inquadramento giuridico della difformità: tolleranza ai sensi dell'art. 34-bis, parziale difformità sanabile con l'art. 36-bis, variazione essenziale, o abuso non sanabile. È la fase tecnica più delicata, perché definisce la strada;
Apertura della pratica in Comune: a seconda dell'inquadramento il Tecnico presenta una CILA tardiva, una SCIA in sanatoria, una domanda di accertamento di conformità ex art. 36 o ex art. 36-bis, con i relativi allegati e il pagamento della sanzione prevista;
Allineamento catastale: una volta regolarizzata la posizione urbanistica, se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto serve anche una Variazione Catastale con presentazione di Docfa.
Tempi e costi: cosa aspettarsi
Tempi e costi di una pratica Salva Casa dipendono fortemente dal caso concreto e non si possono stimare in modo affidabile senza prima averla fotografata. I fattori principali sono:
L'ampiezza e tipologia della difformità (semplice tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale);
La presenza di vincoli sull'immobile (paesaggistici, culturali, sismici);
I tempi di risposta del Comune per l'Accesso agli Atti, che possono variare da pochi giorni a più di 30 giorni a seconda del Comune;
Le sanzioni amministrative, che variano da 1.000 euro per la CILA tardiva fino a 30.984 euro nelle ipotesi più gravose dell'art. 36-bis.
Per questo motivo, qualunque preventivo serio sul percorso Salva Casa parte sempre da una fase di analisi preliminare: prima si verifica concretamente la situazione, poi si stima.
Salva Casa con Domodeus
Con Domodeus il percorso Salva Casa inizia tipicamente dalla verifica iniziale dell'immobile, attraverso una Relazione di Regolarità Edilizia o Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale, che richiede sopralluogo, recupero dei titoli edilizi storici e analisi della documentazione catastale. Per questa attività la nostra rete di Tecnici eroga due servizi complementari, organizzati come servizi a 2 step:
Analisi Preliminare: il Tecnico esamina la documentazione disponibile, effettua un sopralluogo e, se necessario, un primo Accesso agli Atti in Comune per ricostruire la storia edilizia dell'immobile. Solo dopo questa fase viene elaborato un preventivo definitivo calibrato sul caso reale;
Esecuzione dell'Incarico: una volta accettato il preventivo, il Tecnico redige e assevera la verifica (RRE o Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale) e la consegna tramite la piattaforma, archiviandola automaticamente nel Fascicolo Digitale dell'Immobile.
Da quella fotografia si capisce quale strumento Salva Casa è applicabile — tolleranza ex art. 34-bis, accertamento di conformità ex art. 36-bis, CILA o SCIA in sanatoria — e si procede con la pratica successiva, anch'essa gestibile tramite la rete di Tecnici Domodeus. Se non sei sicuro di quale documento ti serva, può essere utile leggere la nostra guida sulla differenza tra RRE e Dichiarazione di Conformità. Vuoi capire nel dettaglio il funzionamento della piattaforma? Scopri come funziona Domodeus.
Imprenditore del mondo digital e della green economy. Laureato all’Università degli Studi di Roma Tor Vergata in Economia e management nel 2011, si specializza con un Master in Facility Management ed efficienza energetica. Entra in Sol.teck e sviluppa il ramo d’azienda del fotovoltaico residenziale e O&M per i grandi impianti, realizzando in pochi anni oltre 500 impianti per risparmio energetico e fotovoltaico.
Founder del portale abbassalebollette.it, punto di riferimento in Italia per quanto riguarda la comparazione di tariffe luce e gas e la più evoluta piattaforma per la simulazione di impianti per il risparmio energetico. Nel 2016 Abbassalebollette.it viene acquisito da un fondo attivo nel settore energetico. Sempre nel 2016 fonda Immobilgreen.it, il primo motore di ricerca di case ecosostenibili, valorizzando gli immobili con caratteristiche energetiche elevate rispetto agli immobili classici. Immobilgreen.it diventa presto il riferimento italiano per la bioedilizia, con la più vasta raccolta di modelli in legno e prefabbricati proposti dai costruttori su scala nazionale. Una divisione del gruppo immobilgreen.it dedicata alla certificazione energetica (APE) diventa nel 2018 Apefacile.it, il servizio N°1 per la certificazione energetica in Italia. Nel 2021 costruisce una divisione dedicata alla riqualificazione energetica degli edifici chiamata paginegreen360.it, poi acquisita dalla squadra di Davide Calabrò di Soluzionigreen.it.
Fabio Tantari è autore dei libri “Case Prefabbricate in legno tutta la verità” (2018) e “Guida Pratica alla certificazione energetica” (2022).
