Stai comprando casa e ti rassicuri così: "se ci sono il Notaio e l'Agenzia, vuol dire che è tutto in regola". È la convinzione più diffusa tra gli acquirenti ed è anche la più rischiosa. Perché la verifica che un immobile sia davvero privo di abusi edilizi non spetta né al Notaio né all'agenzia: nella pratica, tocca a te.
Capire chi controlla cosa, e quale documento ti mette al riparo, è il modo migliore per non ritrovarti, dopo il rogito, con un problema che era del venditore e che diventa tuo.
La verità scomoda: il Notaio non verifica gli abusi
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 8230/2019) hanno chiarito un punto che spiazza molti acquirenti: l'atto di compravendita è valido se in esso viene menzionato il titolo edilizio dell'immobile, purché tale titolo esista realmente e sia riferibile a quell'immobile. La nullità prevista dalle norme urbanistiche è infatti di tipo testuale (formale): colpisce la mancata indicazione del titolo in atto, non la difformità sostanziale tra ciò che è stato costruito e ciò che era stato autorizzato.
In altre parole: in generale un immobile con abusi può comunque essere venduto con un atto valido, a patto che il titolo edilizio sia citato. Il Notaio, che non è un Tecnico, fonda il proprio controllo su quanto dichiarato dal venditore e non ha l'obbligo di accertare di persona la regolarità edilizia reale. Non a caso, le stesse Sezioni Unite hanno auspicato una crescente attenzione da parte del compratore sull'effettiva conformità dell'immobile in fase di acquisto.