Scoprire che la casa che stai per vendere ha una difformità — una veranda mai dichiarata, un soppalco in più, una planimetria che non corrisponde — è uno dei momenti più temuti di una compravendita. La buona notizia è che raramente si tratta di un vicolo cieco. La domanda giusta non è «ho un problema?», ma «che tipo di difformità ho e quali strade ho davvero per arrivare al rogito?». In questa guida vediamo con ordine cosa significa vendere un immobile non perfettamente conforme e quali sono le opzioni concrete.
«Conforme» e «vendibile» non sono la stessa cosa
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli edilizi depositati in Comune; la conformità catastale è la corrispondenza con la planimetria e i dati depositati al Catasto. Ma «non conforme» non significa automaticamente «non vendibile»: sono piani diversi ed è utile tenerne distinti tre.
- Validità dell'atto. Dipende dalla presenza, nell'atto, della dichiarazione di un titolo edilizio reale e riferibile all'immobile. La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 8230/2019) ha chiarito che questa nullità è «testuale»: se il titolo esiste ed è citato, l'atto è valido a prescindere dalle difformità della costruzione rispetto a quel titolo. Resta di fatto incommerciabile, invece, l'immobile totalmente abusivo, costruito senza alcun titolo e mai sanato.
- Rapporto tra le parti. Qui pesa la consapevolezza dell'acquirente: se accetta espressamente l'immobile «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova», il venditore è più tutelato rispetto a contestazioni future, come la garanzia per vizi o le richieste di danni. La trasparenza, in questo caso, protegge soprattutto chi vende.
- Profilo amministrativo. L'abuso non scompare con la vendita: un eventuale ordine di demolizione o di ripristino segue il proprietario, cioè il nuovo acquirente. Per questo la consapevolezza aiuta, ma da sola non basta.
